在線訪談
[主持人]：
各位網友，大家好！感謝關注如皋市人民政府網站“在線訪談”欄目。今天，我們邀請到了市城管局物管科科長高建如做客訪談，圍繞《如皋市住宅物業管理辦法》政策解讀與廣大網友在線交流。
[主持人]：
歡迎高建如科長做客如皋市人民政府網站。
[高建如]：
主持人好！網友朋友們好！很高興有機會通過如皋市人民政府網站“在線訪談”欄目和大家進行線上交流。
[主持人]：
2024年10月9日，市政府印發了《如皋市住宅物業管理辦法》（以下簡稱《辦法》）的通知，首先請您介紹下該文件的出臺背景以及意義。
[高建如]：
好的，主持人。根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《江蘇省物業管理條例》《南通市住宅物業管理條例》等法律法規規定及精神，為進一步規范我市物業管理秩序，完善物業管理基本架構，打造更加宜居的居住環境，提升業主的幸福感、滿足感。結合我市實際，制定《辦法》。
[主持人]：
謝謝，請您給大家介紹一下《辦法》的主要內容，與之前我市的物業管理相關辦法對比有哪些變動？
[高建如]：
好的，主持人。《辦法》共有七章，根據上位法的要求將原《如皋市物業管理暫行辦法》內容修改、擴充至六十條，針對物業管理的現狀及管理要求，將各職能部門相互之間執法協同與聯動，各鎮街、社區的職責等進行了明確，進一步理順了管理體系，為真正實現各部門齊抓共管提供了政策依據。對業主自治組織的成立與運行、小區事項的公示公開、維修資金的使用與管理、物業服務企業的考評與退出等事項作出了具體規定。
[主持人]：
除商品房小區、保障房（安置房）居住區實行物業管理外，老舊小區、分散住宅樓棟等保潔工作如何管理？
[高建如]：
暫不具備條件的老舊小區、零星分散住宅樓棟由社區統一進行保潔服務，費用由村（居）民委員會向被服務對象收取，市財政給予一定的政策扶持，街道辦事處（鎮人民政府）應創造條件，逐步實行物業管理。
具備條件的鎮村集中居住區鼓勵實行物業管理。
[主持人]：
政府相關部門在物業管理活動中的具體職責是什么？
[高建如]：
市城管局是物業管理活動的主管部門，負責物業管理活動的統一監督、業務指導、考核評優等工作。
市公安、發展改革、住房和城鄉建設、市場監督管理、數據局、消防救援、生態環境、應急管理、衛生健康等相關部門按照各自職責，建立物業投訴處理制度，會同市城管局、街道辦事處（鎮人民政府）在物業管理區域內公示相關職責事項和聯系方式，依法做好物業管理活動的有關監督管理工作。
供電、供水、供氣、供熱、郵政通信、有線電視等專業經營單位對物業管理區域內由其管理的設備設施的運營及安全負責，定期檢查維護和更新。
街道辦事處（鎮人民政府）應當建立健全物業管理工作機制，明確物業管理工作的職能部門，配備滿足轄區物業管理工作需要的專職工作人員，負責本轄區內物業管理工作的指導、監督和管理，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，促進物業管理與基層社會治理深度融合。
村（居）民委員會協助街道辦事處（鎮人民政府）開展社區管理以及社區服務中與物業管理有關的工作。
[主持人]：
好的。麻煩介紹一下業主委員會的人數、任期、職責等相關規定和要求？
[高建如]：
業主委員會由五至十一人單數組成，每屆任期三至五年。業主委員會任期內出現成員空缺、不能正常開展工作或不依法履行職責的，應當按照法律法規以及業主大會議事規則的規定補足或者重選。
業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定、業主大會的決定以及經三分之一以上業主委員會成員的提議召開會議，會議召開前應當告知村（居）民委員會，并在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。業主委員會應當按照物業管理相關法律法規和管理規約等有關規定履行職責，建立財務收支、日常運行、檔案資料等管理制度，妥善保管小區基礎資料和相關會計資料，規范日常運行。業主委員會依法應當公開的信息，應當以書面形式在物業管理區域主要出入口、公示欄等顯著位置公布，或者按照管理規約、業主大會議事規則約定的其他方式公開。
[主持人]：
大家比較關心物業服務企業是如何確定的？麻煩給大家介紹一下。
[高建如]：
好的。建設單位應按照房地產開發與物業管理相分離的原則，根據小區品質、規模等因素，綜合考慮確定前期物業服務等級標準，依法選聘物業服務企業。建設單位通過招投標方式選聘物業服務企業的，應依托政府公共服務平臺實施。鼓勵業主自治組織通過政府公共服務平臺選聘物業服務企業。
[主持人]：
物業服務企業應當公示哪些信息？
[高建如]：
物業服務企業應當及時將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示，并及時更新：
（一）物業服務企業的營業執照、項目負責人情況、聯系方式、投訴電話；
（二）物業服務合同約定的服務內容、標準以及收費項目、標準等有關情況；
（三）電梯、消防、監控等專項設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等；
（四）物業服務費用、公共水電費分攤以及物業共用部位、共用設施設備的收益收支情況；
（五）占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車車位的收益收支情況；
（六）住宅專項維修資金使用及業主分攤情況；
（七）物業承接查驗情況；
（八）其他應當公示的信息。
前款第一項至第三項應當長期公示；第四項至第六項應當至少每年公示一次；第七項在辦理承接查驗備案后公示，公示時間不少于六十日。
[主持人]：
業主、物業使用人要裝修需要向物業服務企業提供什么信息？
[高建如]：
業主、物業使用人對住宅裝飾裝修的，應當持房屋所有權屬證明、申請人身份證復印件、裝飾裝修方案、所有權人同意裝飾裝修的證明材料、高空作業資格等材料向物業服務企業申報登記。
[主持人]：
好的。請問在物業服務區域內禁止哪些行為？
[高建如]：
（一）違法搭建建筑物、構筑物，擅自改變房屋外觀；
（二）損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構，擅自改變門窗位置，超荷載存放物品；
（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方；
（四）擅自占用或者挖掘道路、場地、地下空間，侵占或者損毀樹木、綠地、景觀；
（五）擅自在樓道等公共部位堆放物品；
（六）違反有關人均面積、使用功能、消防安全、建筑安全等規定出租房屋；
（七）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；
（八）損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；
（九）破壞或者擅自改造人防工程；
（十）擅自設置停車泊位、違規停放車輛；
（十一）電動自行車在樓梯間、樓道等疏散通道、安全出口、消防車通道及其兩側影響通行的區域停放。違反用電安全要求私拉電線和插座為電動自行車充電；
（十二）違反規定飼養家禽、寵物；
（十三）高空拋物、露天焚燒、在雨水污水分流地區將污水排入雨水管網、違反垃圾分類管理規定處理垃圾；
（十四）制造超過規定標準的噪聲、振動；
（十五）擅自架設電線、電纜，擅自遷改供排水、燃氣管線等；
（十六）擅自改變房屋、車庫以及附屬用房的用途；
（十七）在地下或者半地下建筑物內、高層建筑內使用瓶裝燃氣；
（十八）法律法規以及臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。
[主持人]：
好的，謝謝高科長。如果物業服務企業服務不到位，相關政府部門會怎么處置？
[高建如]：
對投訴較多且經查實或者考核巡查中問題較多的物業服務企業，市城管局應會同街道辦事處（鎮人民政府）對企業負責人進行約談，督促限期整改。對整改不力或拒不整改的，可公開通報或建議全體業主、業主大會解除物業服務合同或者不再續聘。市城管局應將物業服務企業不良行為的相關考核結果和行政處罰情況記入企業誠信檔案，納入物業服務企業及項目負責人的信用信息和信用等級評定。相關主體可將信用評價結果與選聘、解聘物業服務企業掛鉤，鼓勵優先聘用信用等級高的物業服務企業，實行守信激勵、失信懲戒，促進物業服務企業優化服務。
[主持人]：
好的，感謝解答。各位網友，今天的訪談到此結束，謝謝大家的參與，下期再見。